不動產拍賣流程

不動產拍賣流程：
　　不動產拍賣是較好的變現的一種方式，通常不動產的拍賣流程主要包括五個步驟，即發布公告、繳納競買保證金、簽訂競買協議、參與競買、標的物交付。

　　(1)發布公告

　　拍賣人在進行財產的拍賣之前應該先確定好拍賣的具體情況，并且在報紙或其他新聞媒介上發布。拍賣內容包括了標的物的本身情況和委托性質以及選擇好相應的公告媒體。此外，不同類型的拍賣公告發布時間也有規定，司法強制拍賣公告至需在拍賣日前15日發布，而非司法拍賣公告需在拍賣日前7日發布。

　　(2)繳納競買保證金

　　在參與拍賣時還會涉及到競買保證金的交納問題，一般司法強制拍賣中的競買保證金都是直接交入法院的賬戶;國有資產拍賣中，委托人要求競買保證金直接交入委托人指定賬戶。所以競買保證金的繳納需要按相關要求繳納。這樣拍賣人能位于主動地位，有利于結算環節的順利進行。

　　(3)簽訂競買協議

　　競買協議格式和內容都有相關規定，在具體拍賣中，拍賣人對于拍賣人和競買人、買受人的權利、責任和義務作了明確規定。這樣在發生糾紛時可以根據相關約定來解決。協議是平等主體之間真實意思的表示，這樣就排除了單方面行為，簽訂《競買協議》既是對拍賣人的保護，也是對競買人的權益維護，有利于避免發生糾紛，所以必須引起業內的高度重視。

　　(4)參與競買

　　在參與不動產的競買過程中，主要有兩類優先購買權人，一是承租人，二是共有人。所以在委托拍賣不動產時，拍賣人要根據資產現狀和權屬情況，確定是否存在這兩類優先購買權人，如果存在這類優先購買權人，需要根據國家相關法律、法規及標準制定優先購買權的行使方式，同時還要按照相關法律法規的要求，通知優先購買權人。

　　(5)標的物交付

　　拍賣公司根據不動產的特殊性，在標的物的交付環節制定了轉移占有和權屬變更兩個環節。轉移占有環節是指現場移交拍賣標的物，在移交過程中委托人與買受人應簽署交接書，這份交接書應具備法律效力，確保在日后糾紛可作為一定的法律依據。同時，委托人和買受人在交付時還要按照約定將拍賣標的相關的費用繳納清。

　　在權屬變更中，對于不動產過戶所產生的稅費應該由委托人和競買人依照相關法律的規定承擔。不過在實際操作中稅費的繳納通常是通過特別約定來進行轉稅承擔，不過這么做也是合法的。因為在《競買協議》的條款中，是有規程規定，如果另有約定的，應按約定執行。